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Diviser sa propriété

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Vente à la découpe

Mission "Audit d'optimisation"

Tarif unique 400€TTC

Vos bénéfices

En vendant une propriété après l'avoir divisée, cela permet:

  1.  d'augmenter le nombre d'acquéreurs 

  2. de diminuer les budgets d'achat  

  3. de vendre plus vite 

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Quelles conditions ?

La propriété dont vous venez de remporter le mandat, dispose: 

  1. D'un grand terrain en zone constructible. 

  2. Le bien dispose d'une grande surface habitable, permettant la création de plusieurs logements.

  3. Les deux sont possible.

Alors, la procédure de “division de bien”, aussi appelée “vente à la découpe”, le permet.

Attention si cette opération semble rentable et alléchante, elle n'en est pas moins particulièrement technique, voilà pourquoi, il est primordial d'être bien accompagné.

Pourquoi se tourner vers ce type de vente ? 

Une opération de vente à la découpe, c’est-à-dire vendre tout ou partie d’un bien dont on est propriétaire mais en plusieurs morceaux, présente en premier lieu un moyen d’augmenter les revenus du ou des vendeurs et par la même occasion votre commission ;)

 Sur le marché immobilier, plus un bien est petit, plus le prix de sa surface au mètre carré est élevé. Ainsi, rapporté à la surface, un appartement de 50 m² rapportera plus qu’un bien de 200 m².

Par ailleurs, la division de bien peut permettre de vendre plus rapidement.

En effet, dans les secteurs où le coût de l’immobilier est particulièrement élevé, il peut se révéler plus facile de vendre trois appartements de 80 m² qu’une grande maison de 250 m², dans la mesure où les trois biens seront accessibles financièrement à un plus grand nombre de personnes.

Dernier argument en faveur de la vente à la découpe : une rentabilisation des espaces inoccupés et/ou souvent coûteux à l’entretien. Vendre plusieurs centaines de mètres carrés, au fond d’un terrain, qui en fait des milliers peut  permettre de ne plus avoir à le tondre et à le clôturer. L’opération peut aussi permettre la réalisation d'économiser en matière d’impôts. Cette règle s’applique également quand une aile d’une maison familiale reste inoccupée après que les enfants aient pris leur indépendance : la vendre reste un moyen de faire baisser ses impôts et de faire une plus-value intéressante.

Comment faire une division de bien ?

Consulter le Plan local d’urbanisme (PLU)

C’est la toute première étape qui conditionnera la faisabilité du projet. Car qui dit division, dit souvent travaux. Le PLU est un document administratif communal qui répertorie toutes les règles qui s’appliquent aux édifices dans une ville. Par exemple, dans certaines villes, les fenêtres de toit sont interdites ou doivent faire une certaine taille. Dans d’autres, il faut respecter une esthétique particulière… Mais surtout, si la division nécessite la création d’une nouvelle porte d’entrée, de fenêtres ou impacte la surface porteuse de la bâtisse, il faudra demander une autorisation à la mairie dans le cadre d’une déclaration de travaux préalable (DP) ou d’un dépôt de permis de construire (PC). 

S’entourer des bons professionnels

D’un point de vue légal, un logement issu d’une division n’a pas le droit de faire moins de 14 m². Il faudra donc établir des plans pour la division, les envoyer au cadastre, officialiser la modification des lots, en faisant obligatoirement appel à un géomètre expert, un notaire et éventuellement un architecte pour respecter les règles juridiques en vigueur et optimiser l’agencement.

Soigner les travaux

Une division de bien entraîne presque systématiquement des travaux car toute résidence doit avoir une porte d’entrée, une source de lumière naturelle, une salle de bain, une cuisine…

En plus des pièces de vie, le nouveau logement doit disposer de compteurs de gaz et d’électricité indépendants de la première résidence. Il faut donc penser à en faire installer. Le raccordement au réseau d’eau potable fait lui aussi partie des obligations à respecter. Autant de paramètres à prendre en compte et qui nécessiteront du temps et de l’argent. 

Estimer l’impôt sur les plus-values

C’est la dernière étape après la division et la vente du nouveau logement.

Même si le logement faisait partie, à l’origine, de la résidence principale, il est considéré comme une nouvelle propriété foncière. Sa vente est donc soumise à l’impôt sur les plus-values.

Comment faire une division de terrain ? 

Consulter de nouveau le PLU 

Cette fois-ci, il faut d’abord s’assurer que la partie de terrain souhaitant être vendue individuellement, est bien en zone constructible. Si ce n’est pas le cas, vous avez peu de chance de trouver un acheteur.

Si le terrain est constructible, le PLU peut toutefois limiter la construction de nouvelles surfaces, il faut donc s’assurer que tout est en règle, notamment en déposant une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire selon les cas.

Il faut aussi s’assurer que le terrain pourra être raccordé aux différents réseaux. 

Faire appel à un géomètre

Dans le cadre de la vente d’un terrain destiné à la construction, la loi oblige à faire borner la nouvelle parcelle par un géomètre expert. L’objectif est de fixer les limites et la surface du lot à détacher.

Contacter un notaire

Le géomètre dresse un Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DMPC) qui est envoyé au cadastre pour obtenir un nouveau numéro de parcelle.

Ce dernier est alors communiqué au notaire qui sera chargé de la vente du nouveau lot, le temps de trouver un acquéreur.

Sans le DMPC, il vous est interdit de vendre le terrain.

Voilà vous l'aurez compris, être bien accompagné est indispensable!

RENCONTRONS NOUS !

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